Hit enter to search or ESC to close

LE SORT DES LOYERS COMMERCIAUX ECHUS PENDANT LA CRISE SANITAIRE : DES PAROLES … ET DES MESURES

Anne Catherine HIVERT

L’état d’urgence sanitaire a été prolongé jusqu’au 10 juillet 2020 mais la « Période Juridiquement Protégée » a pris fin le 24 juin 2020 à 00 h 00.

Dès lors que, sauf dispositions particulières applicables à certaines TPE, les clauses résolutoires mises en œuvre par les bailleurs de locaux commerciaux depuis le 24 mai 2020 peuvent désormais prendre effet, se pose, avec une acuité toute particulière, la question du sort des loyers commerciaux échus et impayés.

Depuis le début de la crise, les déclarations de certains dirigeants politiques ont provoqué des maux qu’ils entendaient combattre, en étant à l’origine de fausses certitudes.

Les paroles

Le Président de la République a déclaré, le 16 mars dernier, que les plus petites entreprises verraient notamment leurs loyers être suspendus.

Le Ministre de l’Economie a, quant à lui, indiqué, le 17 avril, qu’une annulation des loyers, de gré à gré, avec les bailleurs, devait pouvoir être envisagée.

Il invitait ainsi les grandes foncières à annuler les loyers des TPE pendant trois mois.

Or, d’une part, les mots ont un sens : « suspendre » et « annuler » n’ont pas le même.

D’autre part, en dehors de ces déclarations, seuls les textes auront vocation à convaincre les juridictions qui seront, sans nul doute, saisies de litiges afférents à des loyers impayés.

Les mesures

Dans un précédent article, je rappelais quelques-unes des mesures essentielles prises par ordonnance et qui avaient une incidence sur la matière contractuelle.

Sans revenir sur l’ensemble de ces mesures et pour s’intéresser plus précisément aux loyers commerciaux, l’ordonnance a permis la non-application de pénalités financières, de dommages et intérêts, d’exécution de clauses résolutoires, de clauses pénales ou de mise en en œuvre des garanties ou des cautions au motif d’un défaut de paiement des loyers ou de charges locatives concernant les locaux professionnels ou commerciaux.

Ainsi, en cas de non-paiement des loyers, la date à laquelle la clause résolutoire produit effet a été reportée d’une durée égale, à compter du 23 juin 2020, à celle écoulée entre le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née, d’une part, et la date à laquelle elle aurait dû être exécutée, d’autre part.

S’agissant des TPE, des aménagements spécifiques ont été prévus en matière de paiement des loyers.

Elles ne peuvent subir les effets d’une clause résolutoire en raison de défaut de paiement de loyers ou de charges afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux dont l’échéance de paiement est intervenue entre le 12 mars et le 10 septembre 2020.

Les textes ne prévoient donc ni suspension, ni annulation des loyers et charges mais un simple aménagement des sanctions attachées au non-paiement des loyers et charges.

En d’autres termes, le sort des loyers non payés pendant cette période de protection est loin d’être réglé par la réglementation spécifique adoptée au titre de la crise sanitaire.

Les outils du droit commun

La force majeure

L’on sait qu’en dehors d’éventuels aménagements contractuels, le contractant qui l’invoque doit justifier de l’existence d’un évènement :

–      extérieur au débiteur ;

–      imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

–      irrésistible, ses effets ne pouvant être évités.

Ainsi, le preneur doit justifier que, dans sa situation particulière, la pandémie et, en particulier, ses effets, ont les caractéristiques d’un cas de force majeure l’empêchant d’exécuter ses obligations.

La Cour de Cassation a déjà exclu l’hypothèse d’un cas de force majeure pour justifier du non-paiement d’une obligation financière, de sorte qu’il est malheureusement à craindre que tel soit encore le cas concernant le paiement des loyers.

Quoiqu’il en soit, la force majeure ne permet qu’une suspension de l’obligation de paiement en cas d’impossibilité temporaire, sans qu’il soit permis au preneur de s’exonérer de son obligation de paiement.

L’exception d’inexécution

Dans le cadre d’un contrat synallagmatique, c’est-à-dire lorsque les parties ont des obligations réciproques, une partie est fondée à ne pas exécuter ses obligations lorsque l’autre partie n’exécute pas les siennes.

L’obligation essentielle du bailleur est de délivrer une chose louée conforme à sa destination et d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail.

S’agissant des établissements frappés par une interdiction d’accueillir du public, le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance du local.

Certains auteurs s’accordent donc pour considérer que le preneur est alors en droit d’opposer au bailleur l’exception d’inexécution concernant le paiement des loyers.

Il faut toutefois rappeler que la Cour de Cassation a déjà jugé que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible ne cessait qu’en cas de force majeure.

Ainsi, si les conséquences de la pandémie revêtent ces caractéristiques, le bailleur peut arguer de ce que le non-respect de son obligation de délivrance est imputable à un cas de force majeure, justifiant, par la même, cette inexécution.

En définitive, hormis le paiement des loyers durant la période d’indisponibilité du local, le bailleur ne peut se voir contraint d’indemniser le preneur du fait de cette absence de jouissance des locaux.

La réduction du loyer

Si le preneur a été privé de tout ou partie de la jouissance de son local, l’article 1217 du Code Civil lui permet d’obtenir une réduction « du prix » et donc du loyer.

Dans le même sens, la fameuse « imprévision », applicable aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016, implique une perturbation de l’équilibre contractuel du fait d’un changement de circonstances rendant l’exécution du contrat « excessivement onéreuse » et pas seulement plus difficile.

Ceci étant, cette minoration éventuelle du loyer suppose, soit un accord des parties, soit la fixation d’un nouveau loyer par le juge et, dans l’attente de cette fixation, les parties doivent respecter leurs engagements.

Encore trop d’incertitudes qui incitent à la prudence

Les annonces de suspension ou d’annulation de loyers n’ont pas été suivies d’effet.

Le droit commun n’offre pas de mécanisme d’exonération complète du paiement des loyers sans aléa judiciaire, les périodes de suspension étant, quant à elles, d’une durée limitée, soumises à des exigences particulières et imposent, en tout état de cause, que les dettes « suspendues » soient tout de même honorées.

A défaut de mécanisme « automatique » d’exonération ou de suspension du paiement des loyers et puisque le bail commercial est un élément d’actif souvent essentiel du fonds de commerce, la prudence commande d’anticiper les difficultés par une négociation avec le bailleur.

La question des modalités de paiement des loyers demeurés impayés durant la crise sanitaire, à l’issue de la période de protection, doit être rapidement abordée dès lors que rien n’a été prévu à ce titre.

Ainsi, en cas d’échec des négociations, la saisine du juge aux fins d’obtenir, si ce n’est une exonération des loyers, à tout le moins, des délais de paiement, doit intervenir suite à la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial.

S’agissant de l’étalement des dettes de loyers, le juge peut accorder un délai maximum de 24 mois.

Il conviendra toutefois de justifier être débiteur « malheureux », à savoir dans l’impossibilité de s’acquitter de la dette de loyers suspendus dès la fin de la période de protection, mais également de « bonne foi », ce qui implique une proposition d’étalement de la dette, conforme à ses capacités financières effectives et respectueuse de la situation financière du bailleur.

 

Article rédigé par Maitre Frédérique CECCALDI