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LOYERS COMMERCIAUX ET COVID 19 : LA POSITION DE LA COUR D’APPEL DE LYON

Anne Catherine HIVERT

Il y a presque une année, je rappelais que nombreuses étaient les interrogations quant au sort des loyers commerciaux compte tenu des règles spécifiques mises en place du fait de la pandémie.

En effet, en substance, ces règles ne permettaient nullement une dispense de règlement des loyers, notamment pour les établissements frappés par une mesure restreignant l’ouverture des commerces, de sorte que la position des juridictions, qui devaient nécessairement faire application du droit commun pour déterminer si les loyers étaient finalement dus, était attendue.

Plusieurs juridictions se sont prononcées sur le sujet et un arrêt récent de la Cour d’Appel de LYON mérite qu’on y consacre quelques lignes.

En effet, la majeure partie des causes exonératoires du paiement des loyers était invoquée par un restaurateur, les juges n’en ayant retenu aucune.

–         La force majeure

Cette circonstance n’est pas retenue par la Cour d’Appel dès lors que :

« Si l’épidémie de Covid 19 est un événement par essence imprévisible, il ne peut être considéré comme événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire, qu’elle est toujours susceptible, par sa nature d’être exécutée, de simples difficultés d’exécution provisoires, dues en l’occurrence non à l’épidémie elle-même mais aux mesures administratives prises pour la contenir, n’étant pas de nature à caractériser une irrésistibilité ».

Ainsi, fidèle à la jurisprudence de la Cour de Cassation, le critère d’irrésistibilité ne peut être retenu s’agissant de l’obligation de paiement d’une somme d’argent.

–         L’exception d’inexécution

Il était également invoqué le principe selon lequel le preneur était fondé à ne pas exécuter son obligation de paiement des loyers en raison de l’absence de délivrance des locaux.

La Cour répond encore par la négative en indiquant que :

« Le preneur est bien en possession des locaux loués, qu’il les a occupés et les occupe, y compris pendant la période de confinement puisque durant cette période il a effectué des rénovations.

Il apparaît donc que le bailleur a bien exécuté son obligation de délivrance.

En outre, l’impossibilité temporaire d’exploitation ne résulte que de décisions politiques sur lesquelles le bailleur n’a aucune prise […] »

Nonobstant l’absence de jouissance effective des locaux du fait de la décision de fermeture, les juges font une stricte appréciation de l’exception d’inexécution puisqu’ils rejettent le bien-fondé de celle-ci lorsque l’inexécution ne résulte pas de la décision du bailleur.

–         La perte partielle de la chose louée

Le preneur soutenait encore que la perte de la chose louée pouvait constituer une cause exonératoire du paiement des loyers.

Or, sans grande surprise, la Cour retient que :

« Le bien loué n’a été aucunement détruit, que ce soit en totalité et en partie, l’impossibilité d’exploitation ne pouvant aucunement être assimilée à une destruction, sauf à détourner de leur sens les dispositions précitées (article 1722 du code civil) ».

–         La mauvaise foi du bailleur

Le restaurateur invoquait également la mauvaise foi du bailleur.

La Cour n’a pas non plus retenu cet argument, rappelant en l’espèce que le preneur avait décidé de suspendre unilatéralement le paiement des loyers, sans pour autant justifier de quelconques éléments comptables pour assoir sa position et sans entreprendre au préalable aucune négociation avec son bailleur, ni se concerter avec lui.

–         L’absence de cause

Le dernier argument invoqué par le preneur : « compte tenu des mesures restreignant l’ouverture du restaurant, l’obligation de payer les loyers était dépourvue de cause ».

La Cour rappelle que l’obligation de payer les loyers est causée puisque le preneur était en possession de locaux depuis la date de prise d’effet du bail et qu’il les exploite également depuis cette date.

*    *    *

Aucune des causes d’exonération n’étant retenue, la Cour a confirmé l’ordonnance de référé ayant condamné le restaurateur à payer les loyers à titre provisionnel.

L’on notera toutefois que la Cour a relevé que la peine contractuelle équivalente à un mois de loyer ainsi que le taux d’intérêts de retard prévu au contrat, qui devaient être qualifiés de clauses pénales, apparaissent manifestement excessifs, de sorte que la provision à ce titre est sérieusement contestable et relève des pouvoirs du juge du fond.

Le bailleur a donc été débouté de sa demande provisionnelle à ce titre, ce qui est de nature à adoucir la peine du restaurateur.

L’aménagement des clauses des contrats permettant un élargissement des cas de force majeure est un enjeu majeur dès lors que la stricte application du droit positif laisse très peu de place à de telles hypothèses.

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